LA RIVALUTAZIONE DI TERRENI E PARTECIPAZIONI POSSEDUTE AL 1° GENNAIO 2021 E DEI BENI AZIENDALI
Perizia e versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30.06.2021
La L. di Bilancio per il 2021 (in particolare l’art. 1, co. 1122 e 1123 della L. 178/2020) ha prorogato la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi e partecipazioni non quotate in mercati regolamentati, possedute a titolo di proprietà e usufrutto alla data dell’1.1.2021, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.
L’articolo 1-bis, D.L. 41/2021 (Decreto Sostegni), introdotto in sede di conversione in legge, ha riproposto la rivalutazione agevolata dei beni di impresa e delle partecipazioni risultanti dal bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2019.
Soggetti interessati
La rivalutazione per i terreni e partecipazioni consente di azzerare o quanto meno a ridurre le eventuali plusvalenze previste dagli artt. 67 e 68 del Tuir in sede di realizzo, potendo rideterminare, sulla base di un’apposita perizia di stima giurata, il valore di acquisto dei terreni edificabili e quelli con destinazione agricola, nonché delle partecipazioni possedute al di fuori del regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2021, a condizione che sul valore rivalutato sia corrisposta un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.
Sono interessate:
a) le persone fisiche, relativamente alle operazioni estranee all’esercizio di attività di impresa;
b) le società semplici e società e associazioni ad esse equiparate (ad esempio, società di fatto che non abbiano per oggetto l’esercizio di attività commerciali);
c) gli enti non commerciali, per le operazioni realizzate al di fuori dell’attività commerciale eventualmente esercitata;
d) soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia.
I termini
Alla luce delle modificazioni apportate, la rideterminazione del valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, possono essere effettuate se sono rispettati i seguenti requisiti:
§ 1° gennaio 2021 data alla quale occorre verificare il possesso delle partecipazioni e dei terreni;
§ 30 giugno 2021 termine per il versamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima delle tre rate previste;
§ 30 giugno 2021 termine entro il quale procedere al giuramento della perizia di stima della società, nel caso di partecipazioni, o del terreno.
Possesso |
Redazione perizia |
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01.01.2021 |
30.06.2021 |
30.06.2022 |
30.06.2023 |
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Versamento imposta (1° rata) |
Versamento 2° rata |
Versamento 3° rata |
Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo.
Le aliquote
La Legge di Bilancio 2021 stabilisce un’unica aliquota dell’11%, applicabile tanto in relazione alle partecipazioni (non importa se qualificate o non) quanto ai terreni agricoli ed edificabili, da applicare all’intero valore del bene.
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11% |
partecipazioni che risultano qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio superiore al 25 per cento). |
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11% |
partecipazioni che risultano non qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c-bis), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria non superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio non superiore al 25 per cento). |
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11% |
terreni edificabili, a destinazione agricola od anche la c.d. “cubatura” ossia il diritto edificatorio. |
Rivalutazione dei terreni e delle aree
L’aliquota per la rivalutazione del costo dei terreni agricoli o edificabili (inclusi i terreni lottizzati o quelli sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili) posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi è dell’11%: la rivalutazione diventa uno strumento utile per ridurre la tassazione sull’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dei terreni a titolo oneroso.
Mentre le plusvalenze realizzate in occasione di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili sono sempre tassate, quelle realizzate in occasione di vendite di cessioni a titolo oneroso di terreni agricoli sono tassate sono nel caso in cui si tratti di “rivendite” infraquinquennali.
La rivalutazione vale anche per:
· i terreni oggetto successivamente di esproprio;
· i terreni posseduti in comunione pro-indiviso;
· le particelle di terreno accatastate comprendenti parte di terreno agricolo e parte di terreno edificabile (è possibile rivalutare solamente la parte di terreno edificabile identificata dallo strumento urbanistico);
· il diritto edificatorio (ius aedificandi), cioè il cosiddetto diritto di cubatura, trascrivibile agli atti dell’Agenzia del Territorio.
Per quanto riguarda i terreni edificabili (si ricorda che per quelli agricoli la plusvalenza scatta solo se sono rivenduti nei 5 anni dal loro acquisto oneroso) il valore dichiarato in atto costituisce anche il valore minimo di riferimento per il pagamento delle imposte indirette: pertanto, il profilo di interesse è duplice riguardando tanto il venditore (ai fini della plusvalenza tassata in sede di imposte dirette), quanto l’acquirente (ai fini dell’importo dell’imposta di registro da assolvere all’atto dell’acquisto).
La rivalutazione può essere eseguita se il terreno (agricolo o edificabile) è detenuto alla data del 1° gennaio 2021, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2021, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dell’11%, ovvero la prima rata.
La perizia di stima deve essere redatta da un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile. Il giuramento presso il Tribunale, il Giudice di Pace o un notaio della perizia di stima deve avvenire entro la stessa data del 30 giugno 2021.
Rivalutazione delle partecipazioni societarie
L’aliquota per la rivalutazione del costo delle partecipazioni in società di qualsiasi tipo, purché non negoziate in mercati regolamentati, è stata uniformata all’11% sia per le partecipazioni qualificate sia per le partecipazioni non qualificate. La rivalutazione può essere eseguita se le partecipazioni sono detenute alla data del 1° gennaio 2021, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2021, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata. Si ricorda che sulla seconda e terza rata sono dovuti interessi nella misura del 3% annuo. La perizia di stima deve essere redatta da un dottore commercialista, esperto contabile, revisore legale dei conti o perito iscritto alla Cciaa ed asseverata presso il Tribunale, il Giudice di Pace o un notaio entro la stessa data del 30 giugno 2021.
L’imposta sostitutiva va applicata sul valore complessivo del bene come definito dalla perizia alla data del 1° gennaio 2021, indipendentemente dal prezzo di acquisto della partecipazione, con un’aliquota dell’11% che si presenta unica:
· per le partecipazioni qualificate;
· per le partecipazioni non qualificate.
La perizia deve essere riferita all’intero patrimonio sociale, indipendentemente dal fatto che oggetto della cessione sia solo una quota delle partecipazioni detenute nella società. Il costo della perizia può essere alternativamente:
· sostenuto da parte dei soci interessati alla rivalutazione della propria quota di partecipazione (in questo caso è un costo incrementativo del valore della partecipazione);
· sostenuto da parte della società (in questo caso è consentita la deduzione del costo in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi).
La riapertura dei termini per la rivalutazione delle quote societaria, partecipazioni, o azioni può essere molto conveniente fiscalmente, in quanto dal 1° gennaio 2019 la tassazione è passata al 26%.
Rivalutazione dei beni e partecipazioni delle imprese
L’art. 110 del Decreto Agosto (D.L. 104/2020) ha riaperto i termini per rivalutare i beni strumentali delle imprese e le partecipazioni, apportando delle modifiche rispetto alla medesima disposizione contenuta nella Legge di bilancio 2020 (articolo 1, commi da 696 a 704, L. 160/2019).
Sono interessate alla rivalutazione le imprese che non adottano i principi contabili nazionali (Oic) a prescindere dal regime contabile adottato. Quindi, tanto le società che le ditte individuali, tanto in contabilità ordinaria che in semplificata, con esclusione delle attività professionali.
La rivalutazione deve essere effettuata nel bilancio dell’esercizio 2020, a condizione che i beni oggetto di rivalutazione fossero già presenti nel bilancio al 31/12/2019.
Al fine di ottenere il riconoscimento fiscale dei valori rivalutati dei beni appartenenti all’impresa, ancorché con effetti fiscali differiti, l’imposta sostitutiva dell’Irpef dell’Ires, dell’Irap e delle eventuali addizionali, deve essere versata nella misura unica del 3% dei maggiori valori, sia per i beni ammortizzabili, che non ammortizzabili.
E’ inoltre consentita la possibilità di affrancare il saldo attivo di rivalutazione (per cui “liberato”), mediante il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Ires, dell’Irap e delle eventuali addizionali, nella misura pari al 10%.
Si veda anche: Rivalutazione dei beni e partecipazioni delle imprese nel bilancio 2020
Rivalutazione anche nel 2021
Le novità del decreto Sostegni, dispongono che la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019 potrà essere eseguita anche nel bilancio relativo all’esercizio immediatamente successivo a quello nel corso del quale era prevista la rivalutazione 2020 e quindi nel bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2021.
A essere rivalutati potranno essere solo i beni che non siano stati oggetto di rivalutazione 2020. La novellata norma non prevede tuttavia la possibilità di affrancare il saldo attivo né il riconoscimento del maggior valore attribuito ai beni e alle partecipazioni.
Si tratta di una nuova opportunità che potrà però riguardare solo i beni che non siano stati oggetto dell’istituto nel corso del 2020. Ciò che tuttavia distingue questa nuova opportunità è il fatto che la rivalutazione potrà avere, diversamente da quanto possibile nel corso del 2020, solo valenza civilistica.
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Rivalutazione su beni presenti al |
31 dicembre 2019 |
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Rivalutazione da eseguirsi sul bilancio al |
31 dicembre 2021 |
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Beni che possono essere rivalutati |
Tutti tranne i beni merce e quelli rivalutati nel 2002 |
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Valenza civilistica |
Nessuna imposta |
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Valenza fiscale |
Non ammessa |
Presenza di precedenti rivalutazioni
Il contribuente, qualora lo ritenga opportuno, può rideterminare il valore delle partecipazioni e dei terreni nell’ipotesi in cui abbia già in precedenza usufruito di analoghe disposizioni agevolative, anche nel caso in cui l’ultima perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.
Nel caso in cui sia stata effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2021, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni.
In alternativa allo scomputo dell’imposta già versata, il contribuente può presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato. Il termine di decadenza per la richiesta del suddetto rimborso decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento e cioè dalla data di pagamento dell’intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell’ultima rideterminazione effettuata ovvero dalla data di versamento della prima rata. L’importo del rimborso non può comunque essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata.
Cessione di un bene ad un valore inferiore a quello rivalutato da perizia
L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 1/E del 22 gennaio 2021, ha fornito alcuni chiarimenti sulla rideterminazione del valore delle partecipazioni e di terreni edificabili e agricoli. La principale novità riguarda il recepimento delle indicazioni delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che con le sentenze n. 2321 e n. 2322 del 31 gennaio 2020, hanno ammesso la possibilità di indicare nell’atto di cessione del terreno rivalutato un corrispettivo inferiore al valore rideterminato con la perizia giurata senza che questo comporti la decadenza dal beneficio previsto dall’articolo 7, L. 448/2001.
Si tratta di un importante chiarimento atteso che fino a oggi l’Amministrazione Finanziaria aveva evidenziato che qualora nell’atto di cessione del terreno risultasse un valore inferiore a quello rivalutato la plusvalenza sarebbe stata determinata con le regole ordinarie e quindi il valore iniziale del bene sarebbe stato identificato nel costo o valore di acquisto, non potendosi tenere conto degli effetti della rivalutazione del bene.
03/06/2021